未实现融资收益的计算公式为： 未实现融资收益 = 最低租赁收款额 + 未担保余值 - 租赁投资净额。
具体计算步骤如下：
确定最低租赁收款额：
这是指在租赁期内，出租人预期从承租人那里收到的最低租金总额。
确定未担保余值：
这是指租赁资产在租赁期结束时，出租人未能通过担保方式收回的部分价值。
计算租赁投资净额：
这是指出租人最初投入的租赁资产的价值，通常等于最低租赁收款额与未担保余值之和减去未实现融资收益的现值。
通过以上步骤，可以计算出未实现融资收益的金额。在会计处理中，未实现融资收益应在租赁期内各个期间进行分配，并确认为各期的租赁收入。如果租赁资产占企业资产总额的比例不大，租赁资产入账价值可以按最低租赁付款额确定，这时不会出现未确认融资费用。
建议在实际操作中，根据具体的租赁合同和财务数据，使用实际利率法或其他合适的方法进行计算，并在财务报表中准确反映未实现融资收益的金额。
